HĐND TP Hà Nội quy định giá thuê nhà ở thuộc diện ưu đãi không được vượt quá khung giá do UBND thành phố ban hành, trong khi các chuyên gia và doanh nghiệp đang tranh luận về cơ chế kiểm soát giá, thời hạn thuê và điều kiện chuyển nhượng hợp đồng.

Nghị quyết 72/2026 xác lập nguyên tắc kiểm soát giá thuê nhà ở xã hội và các dự án được hưởng ưu đãi Nhà nước, nhưng để ngỏ nhiều câu hỏi thực thi: tần suất điều chỉnh giá ra sao, người thuê có được tăng giá đột ngột hay không, và thời hạn thuê được xác định như thế nào.

Luật sư Phạm Thanh Tuấn (Đoàn Luật sư TP Hà Nội) đề xuất thiết kế chính sách theo hai nhóm tách biệt: nhà ở thị trường để giá thỏa thuận tự do; nhà ở được Nhà nước hỗ trợ kiểm soát giá theo chi phí và mức lợi nhuận quy định. Ông khẳng định: “Khi người dân biết mình có thể thuê dài hạn, mức giá được kiểm soát minh bạch và quyền lợi được bảo đảm, nhà ở cho thuê mới thực sự trở thành nơi an cư, chứ không chỉ là chỗ ở tạm.”

Về thời hạn thuê, ông Lê Hữu Nghĩa, Tổng giám đốc Công ty Lê Thành, kiến nghị để chủ đầu tư và người thuê tự thỏa thuận theo Điều 474 Bộ luật Dân sự, thay vì áp đặt một mốc thời gian cứng nhắc. Ông cũng cho rằng khi người thuê không còn nhu cầu, nên cho phép chuyển nhượng phần thời hạn còn lại — với điều kiện người nhận chuyển nhượng nhà ở xã hội phải tiếp tục đáp ứng đủ điều kiện đối tượng và được chủ đầu tư xác nhận.

Luật sư Tuấn không phủ nhận nguy cơ này, nhưng cho rằng nhà ở cho thuê có biên lợi nhuận từ việc cho thuê lại không đủ lớn để kích thích đầu cơ quy mô. Ông kiến nghị với nhà ở chính sách, nếu người thuê không còn nhu cầu thì nên trả lại căn hộ để chủ đầu tư bố trí cho người đủ điều kiện tiếp theo — chỉ cho phép chuyển giao trong các trường hợp đặc biệt như thành viên cùng hộ gia đình đang sinh sống hoặc thừa kế.

Chuyên gia Võ Hồng Thắng đặt thêm vấn đề về hình thức thanh toán: giai đoạn đầu nên ưu tiên thu tiền thuê hàng tháng để sát với mục tiêu nhà ở cho thuê; còn hình thức thu một lần cho toàn bộ vòng đời dự án 30–50 năm cần có khung pháp lý riêng vì bản chất gần với nhà ở xã hội sở hữu có thời hạn. Khoảng cách giữa ba quan điểm này cho thấy văn bản chính sách hiện tại đặt ra nguyên tắc đúng hướng, nhưng phần lớn chi tiết vận hành vẫn đang chờ hướng dẫn cụ thể để triển khai thực tế.

Trần Thu (tổng hơp)

Từ Khóa: