Người dân cần lưu ý 4 khoản phí khi chuyển đất vườn sang thổ cư năm 2025 để chủ động tài chính, tránh sai sót do bảng giá đất tăng và quy định mới có hiệu lực.

Bối cảnh: Giá đất tăng, nhu cầu chuyển đổi đất ngày càng cao

Kể từ ngày Luật Đất đai 2024 chính thức có hiệu lực; hệ thống bảng giá đất tại các tỉnh; thành phố sẽ được cập nhật hàng năm thay vì 5 năm một lần như trước. Điều này nhằm tiệm cận hơn với giá thị trường; đồng thời tạo cơ sở tính toán minh bạch trong các nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai.

Tuy nhiên; bảng giá đất mới công bố tại nhiều địa phương trong năm 2025 cho thấy mức giá có xu hướng tăng mạnh; nhất là tại các khu vực đang đô thị hóa nhanh. Trong bối cảnh đó, nhiều hộ dân mong muốn chuyển đổi đất vườn (đất nông nghiệp) sang đất thổ cư để xây dựng nhà ở hoặc đầu tư lâu dài.

Thế nhưng, để quá trình chuyển đổi diễn ra suôn sẻ, người dân cần hiểu rõ 4 khoản chi phí phải nộp theo quy định mới nhất; tránh để xảy ra những rắc rối không đáng có.

4 khoản chi phí phải nộp: Tiền sử dụng đất – Chi phí lớn nhất cần dự liệu

Tiền sử dụng đất là khoản chi phí lớn nhất khi chuyển đổi đất vườn lên đất thổ cư. Theo Nghị định 103/2024/NĐ-CP, cách tính như sau:

Tiền sử dụng đất = Diện tích đất chuyển đổi x Giá đất ở tại địa phương (theo bảng giá đất do UBND tỉnh/thành phố ban hành).

Nếu trước đó người dân được giao đất nông nghiệp không thu tiền; thì toàn bộ giá trị đất ở sau khi chuyển đổi sẽ được tính vào tiền sử dụng đất phải nộp. Trường hợp đất nông nghiệp có trả tiền thuê đất hoặc sử dụng có thu tiền thì sẽ được trừ đi phần giá trị đã nộp trước đó.

Ví dụ: Gia đình ông A tại Bình Dương có 120m² đất vườn. Theo bảng giá đất ở năm 2025 là 6 triệu đồng/m². Khi chuyển đổ; ông A có thể phải nộp khoảng 720 triệu đồng tiền sử dụng đất; chưa kể các chi phí khác.

4 khoản chi phí phải nộp: Lệ phí trước bạ – Tuy nhỏ nhưng bắt buộc ( Ảnh: internet).

4 khoản chi phí phải nộp: Lệ phí trước bạ – Tuy nhỏ nhưng bắt buộc

Lệ phí trước bạ là nghĩa vụ tài chính người dân phải thực hiện khi có sự thay đổi tài sản gắn liền với đất hoặc thay đổi mục đích sử dụng đất.

Theo Thông tư 13/2022/TT-BTC, lệ phí trước bạ được tính theo công thức:

Lệ phí trước bạ = Diện tích chuyển đổi x Giá đất ở x 0,5%

Dù chỉ chiếm tỷ lệ nhỏ; nhưng nếu không hoàn tất lệ phí này; người dân sẽ không thể thực hiện các bước tiếp theo như cấp sổ đỏ; sang tên hoặc xin phép xây dựng.

4 khoản chi phí phải nộp: Lệ phí cấp sổ đỏ – Phụ thuộc vào từng địa phương

Sau khi hoàn tất việc chuyển đổi; người dân cần nộp hồ sơ để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới theo mục đích sử dụng là đất ở. Mức lệ phí cấp sổ đỏ hiện nay dao động từ 20.000 đồng đến 100.000 đồng tùy theo từng địa phương.

Tuy là khoản phí nhỏ; nhưng việc cấp sổ đỏ là căn cứ pháp lý quan trọng để bảo vệ quyền sở hữu hợp pháp đối với tài sản. Nhiều tỉnh thành cũng áp dụng chính sách miễn; giảm lệ phí này cho hộ nghèo; người có công hoặc trường hợp chuyển đổi trong nội bộ gia đình.

4 khoản chi phí phải nộp: Phí thẩm định hồ sơ – Khoản chi thường bị bỏ sót

Phí thẩm định hồ sơ là khoản phí phục vụ công tác kiểm tra, xác minh điều kiện để chuyển đổi mục đích sử dụng đất và cấp Giấy chứng nhận mới. Mức thu cụ thể do HĐND tỉnh, thành phố quy định; thường dao động từ vài trăm nghìn đến trên 1 triệu đồng tùy diện tích và tính chất đất.

Nếu hồ sơ thiếu; sai thông tin hoặc không đủ điều kiện; người dân không những không được chuyển đổi mà còn có nguy cơ mất thêm chi phí sửa chữa; bổ sung.

Lưu ý thêm để người dân không bị “vướng luật”

Chủ động cập nhật bảng giá đất mới nhất tại địa phương thông qua cổng thông tin điện tử của Sở Tài nguyên và Môi trường.

Không nên tin vào giá đất “chuyển nhượng ngoài thị trường” vì không phải căn cứ pháp lý khi làm thủ tục.

Hồ sơ cần có: đơn xin chuyển đổi mục đích; sổ đỏ gốc, giấy tờ cá nhân; bản vẽ sơ đồ thửa đất; biên lai đóng thuế.

Trong quá trình thực hiện; nên làm việc trực tiếp tại Văn phòng đăng ký đất đai để tránh bị cò đất dụ dỗ làm dịch vụ giá cao.

Nguồn: Phunutoday