Giá căn hộ thứ cấp tại Hà Nội và TP HCM cùng giảm trong quý II/2026 sau thời gian tăng nóng, nhưng thanh khoản bất động sản còn giảm mạnh hơn, cho thấy người mua vẫn đang chờ đợi.

Giá giảm không đồng nghĩa giao dịch tăng. Báo cáo thị trường bất động sản quý II/2026 của Bộ Xây dựng cho thấy căn hộ chung cư thứ cấp tại Hà Nội giảm gần 3,9%, TP HCM giảm 3,6% so với quý trước. Trong khi đó, tổng số giao dịch bất động sản thành công chỉ bằng 71,5% quý I và 63,7% cùng kỳ năm 2025.

Sau nhiều quý tăng nhanh, giá căn hộ trên thị trường thứ cấp đã bắt đầu điều chỉnh. Hà Nội ghi nhận mức giá bình quân khoảng 123 triệu đồng/m2, còn TP HCM khoảng 108 triệu đồng/m2. Đây là diễn biến đáng chú ý bởi ngay quý I, Bộ Xây dựng vẫn ghi nhận giá căn hộ sơ cấp tiếp tục tăng do chi phí đầu tư leo thang. Sang quý II, xu hướng đã thay đổi. Tại Hà Nội, Hateco Laroma được ghi nhận ở mức khoảng 133-140 triệu đồng/m2, Bamboo Airways Tower khoảng 97-103 triệu đồng/m2, Sông Hồng Park View khoảng 98-105 triệu đồng/m2 và Sunshine Garden khoảng 80-87 triệu đồng/m2.

Ở TP HCM, Masteri Thảo Điền có giá khoảng 114-120 triệu đồng/m2, Cantavil An Phú khoảng 80-89 triệu đồng/m2 và An Gia Skyline khoảng 64-72 triệu đồng/m2. Giá giảm nhưng chưa tạo ra một mặt bằng giá thấp tại những dự án ở khu vực trung tâm. Đất nền cũng không nằm ngoài xu hướng này. Giá thứ cấp bình quân toàn quốc giảm khoảng 2-3% so với quý I, còn khoảng 40 triệu đồng/m2. Tại TP HCM, mức giảm gần 3%, xuống khoảng 66 triệu đồng/m2. Một số dự án chịu áp lực bán giảm 3-6%.

Giá giảm nhưng thanh khoản giảm sâu hơn

Nếu chỉ nhìn vào giá, thị trường có vẻ đang bắt đầu hạ nhiệt. Nhưng số giao dịch cho thấy một câu chuyện khác. Trong quý II, cả nước có khoảng 100.005 giao dịch bất động sản thành công, chỉ bằng 71,5% quý I và 63,7% cùng kỳ năm 2025. Riêng đất nền đạt 73.438 giao dịch, giảm 32,6% so với quý trước và hơn 40% so với cùng kỳ. Đây là điểm cần lưu ý: thanh khoản giảm nhanh hơn giá. Người mua không nhất thiết rời bỏ thị trường, nhưng rõ ràng họ đang thận trọng hơn trước khi quyết định.

Các số liệu từ Savills, DKRA và Avison Young cũng cho thấy mức điều chỉnh trên thị trường chuyển nhượng có thể sâu hơn. Giá căn hộ giảm khoảng 5-8% so với giai đoạn đạt đỉnh, đất nền giảm 8-10%. Tỷ lệ hấp thụ căn hộ dưới 30%, còn đất nền chỉ khoảng 4-7%. Chi phí vốn là một phần nguyên nhân. Lãi suất vay mua bất động sản phổ biến 12-14%/năm. Khi hết thời gian ưu đãi, lãi suất thả nổi tại một số ngân hàng có thể lên 13-15%, thậm chí 15-16%/năm.

Với mức lãi suất này, bài toán mua nhà thay đổi đáng kể. Một căn hộ giảm vài phần trăm về giá chưa chắc đã đủ hấp dẫn nếu chi phí vay vẫn cao. Nhà đầu tư cũng khó kỳ vọng vào khả năng sử dụng đòn bẩy như trong giai đoạn thị trường tăng nóng. Vì thế, quý II/2026 chưa phải câu chuyện giá bất động sản giảm rồi thị trường lập tức phục hồi. Dữ liệu đang cho thấy một trạng thái khác: giá bắt đầu điều chỉnh, còn người mua tiếp tục đứng ngoài quan sát. Thị trường có thể cần thêm thời gian để giá và thanh khoản tìm được điểm cân bằng mới.

Nghĩa Nguyễn (tổng hợp)

Từ Khóa: