Chủ trương hạn chế phân lô bán nền và tăng chi phí với đất bỏ hoang theo Nghị quyết 21-NQ/TW đang đặt mô hình đầu tư đất chờ tăng giá trước thay đổi lớn.

Một năm trước, chị Đặng Sương ở TPHCM mua lô đất tại khu vực quận 9 cũ với giá 3,3 tỷ đồng. Cuối năm ngoái, chị rao bán 3,9 tỷ đồng để lướt sóng nhưng đến giữa tháng 8 mới giao dịch được ở mức 3,6 tỷ đồng.

“Phải gửi nhiều môi giới, lô đất này mới có giao dịch dù vị trí đẹp. Trong bối cảnh hiện nay, mua đất nền để lướt sóng kiếm lời không còn chuyện dễ ăn”, chị Sương chia sẻ.

Mức chênh lệch 300 triệu đồng so với giá kỳ vọng phản ánh một phần khó khăn của thị trường đất nền. Trong lúc đó, chính sách mới đang hướng tới việc giảm động cơ đầu cơ, găm đất và phân lô bán nền tại những khu vực đô thị lớn.

Đất bỏ hoang có thể không còn là lựa chọn dễ dàng

Hoạt động phân lô bán nền từng phát triển mạnh tại các khu vực ven đô thị lớn. Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã cấm cá nhân tự phân lô bán nền tại đô thị loại đặc biệt, loại I, II và III, nhưng HoREA cho rằng quy định tách thửa vẫn có thể tạo kẽ hở.

Theo hiệp hội này, một số cá nhân và doanh nghiệp có thể “núp bóng” người dân để gom đất, tách thành nhiều thửa nhỏ rồi bán dưới hình thức giao dịch dân sự thay vì phát triển dự án.

Nghị quyết 21-NQ/TW tiếp tục định hướng hạn chế tối đa phân lô bán nền tại khu vực đô thị, đặc biệt là các đô thị lớn. Cùng với đó là nghiên cứu chính sách thuế và tài chính nhằm xử lý tình trạng bỏ hoang đất, chậm đưa đất vào sử dụng, đầu cơ và găm giữ đất.

Mục tiêu được đặt ra là hạn chế những yếu tố làm méo mó thị trường và góp phần đẩy giá đất, giá nhà lên cao hơn khả năng chi trả của người dân. Đây cũng là thay đổi đáng chú ý đối với những người mua đất nhưng chưa có kế hoạch khai thác.

Bà Đỗ Thị Thu Giang, Giám đốc toàn quốc Bộ phận Tư vấn của Savills Việt Nam, nhận định dư địa của mô hình “phân lô, bán nền” và “găm đất” sẽ dần thu hẹp khi chi phí nắm giữ đất tăng.

Theo bà, thị trường minh bạch hơn cũng khiến giá trị bất động sản về dài hạn phải gắn nhiều hơn với khả năng khai thác và tạo dòng tiền. Việc chỉ mua rồi giữ đất để chờ giá tăng sẽ khó duy trì như trước.

Luật sư Hoàng Hà, Đoàn Luật sư TPHCM, đánh giá định hướng mới không đồng nghĩa với việc ngăn cản đầu tư đất đai. Trọng tâm là điều chỉnh mô hình mua đất không khai thác, chỉ chờ quy hoạch hoặc đô thị hóa làm giá tăng.

“Việc tăng chi phí nắm giữ đất sẽ giúp giảm động cơ đầu cơ và khuyến khích đưa đất vào sử dụng”, luật sư Hoàng Hà nói.

Cùng với đó, cơ chế điều tiết địa tô chênh lệch được đặt ra khi giá đất tăng nhờ quy hoạch hoặc đầu tư công. Phần giá trị tăng thêm không còn mặc nhiên được xem là lợi ích hoàn toàn thuộc về người sở hữu đất.

Từ câu chuyện phải giảm 300 triệu đồng so với mức giá kỳ vọng để bán được đất, có thể thấy thanh khoản đang trở thành bài toán quan trọng với nhà đầu tư. Khi chi phí giữ đất tăng, việc mua bất động sản sẽ cần tính đến khả năng sử dụng và tạo dòng tiền thay vì chỉ trông chờ giá tăng.

Trần Thu (tổng hơp)

Từ Khóa: